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宜兴市寿山温泉渡假村项目建议书

 

项目名称:宜兴市寿山温泉渡假村

项目地点:宜城街道办

        (宜城城东新区梅岭风景区)

占地面积:360亩

投资总额:56175万元

建设单位:宜兴市寿山温泉渡假村有限公司

建设时间:2009年2月-2010年10月

项目负责人:鲍玉成

联系电话:13301531957、0510-87951077

传    真:0510-87951004

邮    箱:yxntc@126.com  QQ:727491677

 

一、项目背景

    李四光说过“地下热能的开发利用,是个大事情,这件事就像发现煤炭、石油一样,这是人类历史上开辟的一个新能源”,并说:“我们一定要打开这个庞大无比的热库,让它为人民所利用”。

温泉(地热)是一种绿色能源,上世纪70年代开始,发达国家已经将地热作为重要的资源开发利用,并获得了极大的经济效益和社会效益。

时至今日,日本的温泉已经得到了长足的发展,各地温泉度假村林立。一到节假日,或携妻带子的家庭游,或甜蜜情侣的二人世界,或老夫老妻的夕阳红,把大大小小的温泉旅馆填个水泄不通。现在到日本旅游,洗个温泉浴,是件很惬意的事情。

    我国是世界上利用地热资源较早的国家之一,开发利用地热历史悠久。国土资源部门自上世纪50年代起,就相继开展了全国温泉、重点地区的地热勘查,积极推进地热资源的开发与利用。按目前的开发利用水平估算,截至2005年,我国每年实际直接利用地热资源量为44570万立方米,居世界第一位。我国中低温地热资源应用广泛,主要是取暖、洗浴疗养、种养殖及烘干等直接利用地热资源。其中地热供暖占18%,医疗洗浴与娱乐健身占65.2%,种植与养殖占9.1%,其它占7.7%。

    温泉,被称为第四能源。在世界能源日趋紧张的形势下,地热的开发利用已越来越引起各国的重视。地热的开发无需燃料,从防止大气污染的角度来看,地热是一种很理想的能源。第十届全国人大常委会第十四次会议通过,并于 2006年 1月 1日起实施的《中华人民共和国可再生能源法》,吹响我国开发可再生能源号角,涉足地热资源开发产业恰逢其时。 

    温泉开发是一块诱人的蛋糕。就拿苏锡常地区来说,近来在苏州、无锡和常州,到处都在找温泉,苦于没有适合的地质条件。但这足以说明温泉水是一种难得的资源,大家都想吃这块蛋糕,想打温泉牌。

    根据“江苏长江地质勘查院”“江苏省地质调查研究院”地质勘查资料,我市东西氿湖区,“地质断裂构造发育,存在地热资源”,“区内为栖霞灰岩和石炭系灰岩”,“深约2000米左右,水温达50度以上”。2007年11月初,公司根据宜纪[2007]44号《关于开发利用地热资源的协调会议纪要》精神,在市国土管理局的服务指导下,委托“江苏省地质调查研究院”对东氿湖区仓浦村和山林村交界的寿山地带进行深入的地质勘查,通过二个多月的现场勘查和分析、专家论证,探明该地存在温泉。确定了钻探井位置, 今年3月,由河北省煤田地质局第二地质队进场钻井施工,至7月8日,井钻至目标位,井深2117.85米,测得井底水温度71.51度,经过洗井, 日出水量500吨以上,出水温度42度,水质优良,达到开发利用要求。

    依据这一独特的资源,市政府计划,以此温泉为主题,取东氿湖南岸4公里最佳风景地带,和沿氿丘陵山岗,总面积4800亩,打造宜城城东新区“宜兴梅岭风景区”,重点建设休闲渡假村、徐溥公园、高尔夫练球场、旅艇俱乐部、珍藏街、百果园、垂钓中心、湿地公园、氿滨沙滩广场等工程。一期工程建设 “宜兴市寿山温泉渡假村”(暂定名)。建成集温泉乐园、水疗、会议、娱乐、食宿、购物为一体的高档次、高品位、高标准的温泉休闲中心,建成宜兴地区旅游服务业的大本营,全国一流的旅游休闲目的地。

二、建设意义

    宜兴市寿山温泉渡假村建设具下列现实意义。

1、  提升城市品位

    太湖地区温泉稀少,宜兴能率先打出温泉,开发温泉产业,能提升宜兴城市品位,提高知名度,通过城市整体品位形象的创塑,对于创造城市良好的商务环境,吸引国内外资金、人才、技术建设宜兴,具非常积极的意义。

2、引领旅游服务

    宜兴是旅游城市,但景点似散落的珍珠,独缺一个集旅游、休闲、健身、疗养、娱乐、食宿、购物为一体的高档次、高品位、高标准的休闲中心。以温泉为题材,打造一个旅游服务亮点,作为旅游服务新名片,在“茶、竹、洞、陶”为主打旅游产品的基础上,增加“泉”,使游客“登山观竹海,下水沐温泉,品茶怡情操,水疗养身心”,将极大地丰富宜兴市旅游市场;再者,宜兴市旅游景点在冬季基本处在“冬眠”状态,这种状况,制约了宜兴市旅游业的正常发展,温泉开发,能平衡四季旅游,拓展旅游空间。因此,以温泉渡假村作为宜兴市旅游休闲的“大本营”,能引领本市旅游服务业的发展壮大。

3、满足时尚消费

    宜兴有传统 “洗冷浴”、泡热浴、游泳的习惯。而温泉是新的时尚消费。经化验,寿山温泉水富含钙、钠、钾、铁、锶、锂、锌、镁、硫、氮等二十多种矿物质,还含有微量具有医疗价值的放射元素--镭、氢。用该温泉洗浴后,对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。温泉的开发利用,使传统的“洗浴”变成“水疗”,浴地表水变成浴矿泉水、游泳变成养生,扩展了水文化内涵,满足了人们的时尚消费需求。

4、发展新型能源

    随着社会发展,人们的生活观念,环境、能源等都在发生变化,矿物燃料高峰时代将逐渐消弱。与传统能源相比,生物质能、风能、地热能已具备商业竞争力。积极创新地热开发理念,着力实施服务型、科技型、节约型、效益型的地热项目,对保护生态、促进人与自然和谐发展意义重大。

三、项目优势

1、区位交通优势

    宜兴市寿山温泉渡假村项目,位于正在开发的宜兴城东新城区,紧临东氿湖畔,坐山朝水,且是明朝贤相----“四朝元老” 徐溥安息的风水宝地。距锡宜高速二个道口都只有10多分钟车程,交通十分便捷,具有明显的区位和交通优势。

2、项目特色优势

    温泉文化完全取决于地域资源,不是想有就有,具一般休闲项目所不具备的特色,其自然禀赋赋予了强大的市场竞争优势。

3、客源市场优势

    客源是温泉产业集聚和发展的首要动力。有客源就能带来效益,宜兴市是长三角几何中心,旅游资源丰富,客源稳定,2007年,宜兴市旅游观光人次达550万以上,规划2010年达1000万人次以上,因此,温泉城具广阔的客源市场。

4、消费水平优势

    宜兴在全国县域经济基本竞争中排名蝉联第七位,有较高的区域经济发展水平和消费水平,2008年宜兴人均GDP达8200美元。随着人民生活水平逐渐提高,消费方式将不断升级。更多的消费者选择以温泉休闲作为舒缓身心的方式,使得温泉客源市场开拓的潜力日益增大,为温泉产业的发展提供了良好的消费基础。四、功能目标

1、功能定位;水疗中心、休闲中心、会议中心、娱乐中  心、温泉科普园,生态观光园。

2、目标定位:宜兴旅游服务业的大本营,华东地区最具特 色的休闲养生会馆,全国一流的温泉水城。

五、主要建设内容

渡假村按消费思路规划设计的几个构想,总的规划设计思路是:外部差别竞争,内部差别消费。(正在规划中)

(一)  、温泉消费经营

1、初级:水上乐园(室外游泳池供200人左右、冷水、夏 天施用)。

2、二级:温泉泳池(室内游泳池400平方米)。

3、三级:温泉汤池(假设消费每人200--2000元,其中泡汤消费120元,休息房30元,SPA---高级保健200--1600元,美食150元;按宜兴“四名”建四汤池,分别是“茶汤”、“壶汤”、“竹汤”、“洞汤”,独立设池,四池共纳200人左右;汤池可直达温泉泳池,温泉泳池消费客不可达汤池;形成汤池——休息房--美食整体封闭运营格局。)

(二)、客房消费经营

1、初级:普通客房,(假设消费人为旅游团队, 30-50只客房)

2、二级:休闲小木屋(假设消费人群为情侣、散客渡假, 30-50幢)

3、三级:五星级豪华客房(假设为高级消费人群,房价按五星级费,40-60只)

4、四级:独院套房群(假设为企业团队、艺术家、外宾疗养渡假处,为产权式酒店客房,设30-60幢)

5、高级:豪华贵宾楼(10幢,按幢收费)

(三)  餐饮消费经营

1、初级:大众餐饮馆(假设为设100人左右餐厅,主要是地方小吃,特色饮料、方便小吃)

2、二级:温泉汤池餐饮区(连接包箱---汤池,建二楼封闭大厅和适量包箱,浴衣就餐,120人左右,餐厅浪漫温馨)

3、三级:宴会厅(在五星主楼内设置。各种喜宴,客宴,中西餐兼有)

(四)、购物消费经营

1、旅游商品:(当地土特产,大众消费品,包括书店、鲜花等;可设在温泉走廊,用日本敞开式)

2、精品店

3、商务:(有商务中心,代售邮票,代发信件,办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务)。

4、高级:珍藏一条街(主要是艺术品,私人藏品展示展销,达20户以上,个性定制)。

(五)、会议消费经营

能容纳200人的专用会议厅,2-4个小会议室。

(六)、娱乐消费经营

1、歌舞厅

2、卡拉pOKp厅或pKTVp房 

3、游戏机室。

4、棋牌室。 

6、定期歌舞表演场。

7、健身房。

8、按摩室。

9、网球场。

10、保龄球室(至少p4p道)。

11、桌球室。

12、马会高尔夫球场(18洞,另建面积2000亩)

13、公园。

14、跑马场---马会俱乐部(另建)。

15、射箭场。

16、乒乓球室。

17、溜冰场(岸)。

18、钓鱼。

19、美容美发室。

20、游艇俱乐部。(另建高级游艇码头,200泊位以上)

21,氿滨沙滩。(另建)

六、配套情况

温泉渡假村的配套主要有电、水两大项。

1、电:温泉城需配套5000KVA用电,由宜兴市供电公司通过电网供应,用电来源充足。

2、水:水分冷水和热水两部分。根据各设施年用水量估算,年用水40万立方米,其中冷水20万立方米,热水20万立方米。冷水热水均由自备生产井供应。不足部分通自来水解决。

七、环保情况

温泉城建设项目是以健身疗养、休闲娱乐为主体的综合服务项目,不同于工业生产项目的开发,不会产生废气、废渣,无粉尘、无噪音。生活污水接物流园污水厂处理,温泉城产生的洗浴废水用自制设备处理或二次利用于地热农业;餐饮服务区用液化气作燃料,属环保型燃料;如果可能将宜兴热电厂的蒸汽通入渡假村;整个项目完全按环保要求设计。

八、投资估算

渡假村规划总投资56175万元。

其中:

1、前期费用:11000

⑴、勘探钻井和温泉资源费:10000万元;

⑵、规划设计费:800万元;

⑶、前期调研开发费200万元;

2、征用土地费用:18360万元

⑴、建设用地:18000万元(360亩,每亩50万元);

⑵、青苗费:360万元

3、基础设施费用3100万元;

⑴、道路:200万元;

⑵、电力:750万元(5000kv);

⑶、绿化工程:300万元;

⑷、供排工程:800万元(水、气);

⑸、消防工程:50万元;

⑹:智能化工程:300万元;

⑺:燃气工程:300万元;

⑻、标识工程:100万元;

⑼、其它(景观工程):300万元;⑽、

4、建安工程:22715万元(约5万平方米);

⑴、温泉水疗:1800万元(6000平方米*3000)

⑵、主楼(五星客房):4000万元;(5000万平方*8000);

⑶、豪华贵宾楼:5400万元(10*600*9000)

⑷、独院套房群:7500(万元产权式酒店,30*500*5000)

(5)、休闲小木屋:900万元(30*3000)

⑸、餐饮区:495万元(3000平方米*1650);

(6)、娱乐区:495万元(3000平方米*1650);

(7)、会议区:885万元(3000平方米*2950);

(8)、商业区:490万元(2000平方米*2450);

(9)、配套用房:750万元(5000平方米*1500,含职工房)

5、流动资金:1000万元。

九、资金来源

公司自行筹资金1亿元,主要是温泉资源费投入。其它建设资金采取融资、或招商入股等办法筹措。

十、效益分析

1、温泉乐园:预算25万人次, 消费标准68元/人,年收入1700万元。

2、水疗中心:预算10万人次, 消费标准250元/人,年收入2500万元。

3、餐饮:预算25万人次,消费标准50元/人,年收入2500万元。

4、娱乐、会议服务预算年收入1200万元

5、住宿:18万人次(平均每人每280元,年收入5040万元。

合计营业收入12940万元

(二)、营业成本

1、管理费:按营业收入2%计算:12940万元×2%=258万元/年

2、建筑折旧:按20年计算:22715万元/20年≈1136万元/年

3、设备折旧:按5年计算:1200万元/5年=240万元/年

4、维修费:200万元/年

5、人员工资经费:300人×18000元/人=540万元/年

6、电费:1200万元/年

7、水、气费:100万元/年

8、营业物品消耗:(含餐饮住宿):1000万元/年

9、营业税(含费):12940万元×5.5%≈711万元/年

小计营业成本:5385万元/年

(三)、利润预测

1、税前利润:12940万元-5385万元=7555元/年

2、所得税:7555万元×25%≈1888万元/年

3、税后利润:7555万元-1888万元=5667元/年

(四)、静态投资回收期:

建设期+{总投资/(利润+折旧)}=1.5+{56175/(5667+1136)}=1.5+56175/6803≈1.5+8.2≈9.7年

(以上没考虑产权式酒店的回报)

十一、结论

1、苏锡常包括国际在都市的上海目前还没有地热温泉,宜兴温泉资源是宜兴市地质历史中难得的机遇,来之不易,非常宝贵,是大自然给宜兴人民的恩赐,宜兴人民十分珍惜。爱护和科学合理的开发利用它,使它给宜兴的社会、经济、环境、生态带来巨大的效益和生机。

2、项目为新型能源开发项目,符合国家产业导向。

3、项目理念迎合时代时尚消费,既符合大众消费观念,也为高档消费人群所喜爱。

4、项目是我市旅游服务业的又一重大创举,能引领宜兴市旅游服务业的发展。

5、项目对增加我市财政收入、增加对外吸引能力,助推经济发展,具非常积极的意义。

6、项目需要企业的投资魄力和新颖的设计。

7、公益性项目,投资回收期长。本项目属社会服务性、公益性较强的项目,故投资回报率不高,静态投资回收期要9年以上。究其原因,主要是土地投入成本过高,占总投资的32%。如果减少土地面积,则达不到功能定位的“品质、品位”。要想加快投资回收,方法有三:一是降低土地征用费,出让土地要争取政府以公益性项目优惠对待。二是增加项目的吸引性,围绕温泉和国际理念的休闲文化,会使温泉渡假村消费升级,提高收费水平,增加盈利能力。三是在项目建设和经营期给予税费的免或减。总之企业要争取政府政策的扶持。

基于以上分析,认为本项目十分可行。希望能加快规划建设,早日为宜兴社会经济的发展发挥作用。

 

 

宜兴市梅岭风景区规划鸟瞰图

 

 

宜兴市寿山温泉渡假村鸟瞰图

 

 

宜兴市梅岭风景区在城东新区位置图

     

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